Alles über die Nebenkosten und deren Entstehung.
Grundsätzlich lassen sich die Betriebs- und Nebenkosten nach der Art der Umlage in vier klare Kategorien und eine Mischform einteilen...
1. Abrechnung durch Umlage auf die Wohnfläche
2. Abrechnung des Verbrauches durch Zähler
3. Abrechnung als Umlage auf die Anzahl der Personen eines Mietbereiches
4. Abrechnung als feste jährliche oder monatliche Pauschale
5. Kombinationen aus Punkt 1 bis 4
Für die hier angebotenen Wohnungen bedeutet das im Einzelnen:
Zu 1) Das Wohnhaus in dem die Wohnung liegt hat eine Gesamtwohnfläche von ca. 491 m² und die angebotenen Wohnungen beanspruchen eine entsprechende Teilmenge davon. Für eine Wohnung mit z.B. 41m²ergibt sich somit ein Anteil von 8,3503% an der Gesamtwohnfläche des Wohnhauses. Diese 8,3503 % sind dann der sogenannte Umlageschlüssel für alle Nebenkosten die nach Punkt 1 abgerechnet werden.
Nach Umlageschlüssel Typ 1) werden abgerechnet:
- öffentliche Lasten des Grundstückes: sind sämtliche Kosten, Steuern und Gebühren pro Jahr die für Haus und Grundstück entstehen
- Versicherungen: sind sämtliche gesetzliche Pflicht-Versicherungen für Haus und Grundstück
- Schornsteinfeger: beinhaltet die Abrechnung über die jährliche Untersuchung der Feuerungsanlage und Kamine
- Hausstrom: ist die Treppenhaus- und Hofbeleuchtung, Betriebsstrom der Heizungsanlage und der Antennenanlage sowie der gesamte Betriebsstrom der allgemeinen elektrischen Nebeneinrichtungen wie Wechselsprechanlage u. a.
- Gebühr für Regenwasser (Oberflächenwasser)
-Anteil der Heizkosten die über die Grundlast abgerechnet werden (Details unter Punkt 5)
- Sonstiges: sind sämtliche Kosten die nicht schon durch andere Punkte der NK-Abrechnung abgedeckt sind und in ihrer Ursache und Höhe keinem einzelnen Mietbereich zugeordnet werden können und nicht vorhersehbar sind (Kanalreinigung, Ungezieferbekämpfung u. a.)
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Zu 2) Verbrauchsabhängige Abrechnung sollte jedem von der jährlichen Stromabrechnung geläufig sein und findet hier über die jeweiligen Wasserzähler und Wärmemengenzähler der einzelnen Wohnungen statt.
Nach Umlageschlüssel Typ 2) werden abgerechnet:
- Wasserversorgung und Entwässerung: nach Verbrauch durch Ablesung der Wasserzähler des betreffenden Mietbereichs
- der verbrauchsabhängige Anteil der Heizkosten ermittelt vom Wärmemengenzähler des betreffenden Mietbereichs (Details unter Punkt 5)
- Müllabfuhr: Anzahl der Entleerungen des dem Mietbereich zugewiesenen Behälters (Details unter Punkt 5)
- Müllabfuhr: Abrechnung des betreffenden Mietbereichs nach Aufschlüsselung der Abrechnung durch den Entsorger nach Grundgebühr abhängig von der Personenzahl, evtl. Behältermiete sowie Entleerungsgebühren abhängig von Behältergröße und Anzahl der Entleerungen im Abrechnungszeitraum
Zu 3) Die Abrechnung der Nebenkosten bei der die Personenanzahl berücksichtigt wird findet derzeit nur für die Restmüllentsorgung statt, da der zuständige Entsorgungsbetrieb, hier die Kreiswerke Delitzsch, neben der Entleerungsgebühr pro Mülltonne noch eine jährliche Grundgebühr pro Person erhebt.
Die von anderen Vermietern angewendete und wohl auch zugelassene Methode der Umlage der Müllkosten nach Fläche halte ich persönlich für ungerecht weil die Verursachung von Müll weniger von der Wohnungsgröße als vielmehr von der Größe des Personenkreises abhängt.
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Zu 4) Abrechnung mit Pauschalen wird auf folgende Bereiche angewendet:
- Hauswart:
für alle typischen Tätigkeiten eines Hauswarts (Straßenreinigung und Winterdienst sowie Pflege der Grünanlagen u.a.) monatliche Pauschale 10,26 €
- Antennenanlage:
für alle typischen Arbeiten der laufenden Pflege und Wartung,
monatliche Pauschale 5,12 €
Aufwendungen zur technischen Aufrüstung und Anpassung und Empfangserweiterung werden nach Aufwand abgerechnet
- Wartung der Anlagen zur Verbrauchserfassung des Mietbereichs
sind Eichgebühren und Austauschkosten der Steuer-, Mess- und Zähleinrichtungen
monatliche Pauschale von 5,12 €
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Zu 5) Abrechnung der Nebenkosten mit kombinierten Umlageschlüsseln findet Anwendung bei:
-Restmüllentsorgung
Umlage nach Typ 3) für die Grundgebühr des Entsorgers
Umlage nach Typ 2) für die Entleerungsgebühr der Behälter
-Heizungkosten: laut gültiger HeizkostenV
Umlage nach Typ 1) 40% der Gesamtkosten für Heizenergie des Wohnhauses (Grundlast)
Umlage nach Typ 2) 60% der Gesamtkosten für Heizenergie des Wohnhauses (Verbrauch)
Etwas komplizierter wird es schon, wenn es um die Höhe und Beträge der einzelnen Posten geht.
Heizkosten entstehen nämlich auch, wenn alles abgestellt ist... haben aber nichts zu tun mit der Zahl der anwesenden Personen... nach dem Motto >ich bin ja nie zu Hause< denn es fällt eine Grundlast an und die Warmwasserbereitung geht eben auch über den Wärmezähler. Und 24°C im Wohnzimmer haben nun mal ihren Preis... ob einer da ist oder nicht oder auch drei spielt dabei keine Rolle... und für die Höhe der Energiepreise im allgemeinen kann ja niemand im Ernst die Vermieter verantwortlich machen...
Wer ein geselliger Mensch ist und deshalb oft und gerne und viel Besuch empfängt... der darf das natürlich auch. Nur muss er dann auch fest damit rechnen, das er z.B. seinen jährlichen Wasserverbrauch eben nicht mit der allein lebenden alten Dame von gegenüber vergleichen kann... sondern lieber daran denken sollte, das jede Tasse Kaffee zweimal zählt... beim zapfen am Wasserhahn und eben auch wenn sie wieder weggeschafft wird... und das multipliziert mit der Anzahl der anwesenden Personen natürlich. Beim gemeinsamen Bier ist der Effekt aus der Kneipe nur zu gut bekannt wird aber genauso gerne zu Hause verdrängt... und man sollte sich nicht darauf verlassen das jeder der Partygäste die Funktion einer Spartaste kennt!
Ein paar Worte zum Schluss seien mir aus gegebenen Anlass gestattet.
Als Vermieter im allgemeinen uns als privater Vermieter im Besonderen wird man ja hierzulande von Mieterbund und Verbraucherschützern bis hin zu Escher und Co als Betrüger und schlimmeres abgeurteilt. Sicher nennen sie niemanden direkt als solchen aber ihre Darstellung der Dinge lässt beim Unbedarften ganz schnell eben diesen Eindruck entstehen.
Als erstaunlich stellen sich dabei für mich zwei wichtige Umstände heraus:
Keine Betrachtung der Dinge wie die Nebenkosten überhaupt entstehen und wer für deren Höhe eigentlich verantwortlich ist.
NICHT ich als Vermieter lege die HÖHE der Betriebs- und Nebenkosten fest.
NICHT die Vermieter legen die HÖHE der Müllgebühren fest sondern die örtlichen Entsorgungsunternehmen und die beteiligten KOMMUNEN und LANDKREISE...in ihrer Vermengung als so genannter Zweckverband getarnt!
NICHT die Vermieter legen die HÖHE der Wasser- und Abwassergebühren fest sondern die örtlichen Versorgungsunternehmen und die beteiligten KOMMUNEN und LANDKREISE...in ihrer Vermengung als so genannter Zweckverband getarnt!
NICHT die Vermieter erfinden bei Bedarf neue Gebühren und Abgaben und Anschluss-Zwang sondern die örtlichen Unternehmen und die beteiligten KOMMUNEN und LANDKREISE...in ihrer Vermengung als so genannter Zweckverband getarnt!
NICHT die Vermieter erfinden bei Bedarf neue Steuern oder erhöhen mit fadenscheiniger Begründung vorhandene Steuern sondern die vermeintlichen Volksvertreter in ihrer Gestalt als Politiker sei es nun in der Regierung oder Opposition im Bundestag oder Landesparlament!
Wer hier überdies den wirklich freien Markt behindert darüber lassen sich schon genug andere Seiten im Netz aus... einfach mal gockeln...